Dominykas Vanhara. Vilniuje toliau mažės būsto įperkamumas

Prieš Seimo rinkimus, rašiau pasiūlymus, kuriuos reikėtų politiškai įgyvendinti tam, kad gyventojams būtų padidintas būsto įperkamumas? Pasiūliau keturias idėjas, ir paskutinioji iš jų buvo tokia, kad būtina maksimaliai riboti REIT‘ų (real estate investment trust) veikimą Lietuvoje. Pasirėmiau užsienio valstybių patirtimi, kur REIT‘ai veikia jau senai ir intensyviai, kurie NT supirkinėja ištisais kvartalais ir tuomet juos nuomoja. 

Ir kaip kad būčiau į krikštolo rutulį žiūrėjęs. Pastarosiomis dienomis nuskambėjo naujiena, kad Vilniuje, Šiaurės miestelyje, ketinama griauti prekybos centrą „Banginis“ ir jo vietoje pastatyti beveik 1500 butų, kurie VISI BUS NUOMOJAMI. Taigi, į Vilniaus butų nuomos rinką ateina ypač stambus REIT‘as. Ir ką tai reiškia?

O tai reiškia tą, kad šiuo metu per metus Vilniuje yra parduodama apie 3000 naujos statybos butų (kartais daugiau, kartais mažiau). Taigi, vienas REIT‘as su viena savo investicija iš pardavimo išima beveik pusės metų Vilniuje parduodamų butų skaičiaus, kurie į pardavimo rinką jau nebepateks, ir jų gyventojams, norintiems įsigyti savo būstą, nusipirkti nepavyks. Vakarų šalių patirtis rodo, kad ten, kur intensyviai veikia REIT‘ai, apie nuosavą NT gali galvoti tik arba jį jau turintys (pvz. paveldėję), arba tik labai turtingi. O visi kiti yra priversti nuomotis iš REIT‘ų.

Visų antra, ką aš jau gal kokius 5 kartus rašiau, REIT‘ai turi didžiulę lobistinę galią, todėl pasistengia „apsivalyti“ rinką nuo smulkių konkurentų – fizinių asmenų, kurie nuomoja kas po vieną, kas po kelis butus ir taip prisiduria prie algos ar prie pensijos. Kaip manote, ar sutapimas, kad žinia apie šiuos didžiulius REIT‘o planus kaip tai sutapo su Seime vėl atgijusiais siūlymais įvesti visuotinį NT mokestį gyvenamajam NT ir NT mokesčio tarifų didinimui? Gal ir sutapimas. Arba, kaip sakė, berods, F. D. Ruzveltas, politikoje sutapimų nebūna. O jei ir būna, vadinasi, kažkas juos labai gerai suplanavo.

Kai kas gal pasakys, kad taigi gerai, nuomininkams bus daugiau pasiūlos, mažės kainos. Na, matote, tai veikia ne visai taip. Šiuo metu Vilniaus butų rinka yra dominuojama smulkių nuomotojų, nuomojančių po vieną ar kelis butus. Prieš kurį laiką Delfi rašė apie kelias šeimas, nuomojančias po 20 butų. Kaip suprantu, čia jau beveik stambiausi, jei apie juos žiniasklaida rašo. Savo ruožtu, įvairiais vertinimais, Vilniuje yra nuomojama apie 6000 butų. Todėl dabar net stambiausi paminėti nuomotojai kontroliuoja po 0,X proc. rinkos ir net stambiausi neturi jokios įtakos rinkai, kas reiškia, kad Vilniaus butų nuomos rinka dabar yra artima idealios konkurencijos rinkai, kuri yra maksimaliai palanki pirkėjui arba, šiuo atveju, nuomininkui. O dabar paskaičiuokite, kad paminėtas REIT‘as, turėdamas vien 1500 butų viename projekte, staiga pradeda kontroliuoti jau 20 proc. Vilniaus butų nuomos rinkos. 20 proc. rinkos turintis žaidėjas laikomas kaip jau galintis daryti įtaką rinkai. O jei tokių REIT‘ų Vilniuje atsirastų keli? Ir jei jiems dar pavyktų per mokestinius pakeitimus pravalyti rinką nuo smulkių konkurentų? Tuomet jau rinka iš idealios konkurencijos pavirstų į oligopoliją, kurią kontroliuoja keli stambūs žaidėjai, kurių kiekvienas daro įtaką rinkai. Kaip tai yra palanku vartotojui – pažiūrėkit į bankų rinką.

Tęskime toliau. Būtina taip pat suprasti, kad tokios aplinkybės, kaip didelė erdvė prie gyvenamojo namo, nedidelis užstatymo intensyvumas, gerai sutvarkyta ir graži infrastruktūra yra labai svarbu pirkėjui, kadangi jis tame bute gal gyvens visą likusį gyvenimą. O va nuomininkui tai yra „nice to have“, t.y. gerai, jei tokie dalykai yra, bet nuomininkas už tai nenusiteikęs papildomai mokėti. O jei nenusiteikęs papildomai mokėti, vadinasi, REIT‘as į tai ir neinvestuoja. Ką mes ir matome – ta „Banginio“ teritorija nėra tokia labai didelė, o į ją planuojama sukišti 1500 butų, kas yra žiauriai daug. Vadinasi, bus didžiulis užstatymo intensyvumas, aukšti pastatai ir didžiulis jų tankis. Kas automatiškai itin ženkliai pablogins ir aplinkinių namų gyventojų gyvenimo kokybę. 1500 butų reiškia maždaug 2500 papildomų automobilių, kurie visi turės kažkur parkuotis, o įsivaizduokite, kas bus, kai tiek papildomų automobilių kas rytą iš vienos vietos pajudės maždaug vienu metu, prieš 8. Naujų mokyklų ir darželių aplinkui irgi neplanuojama statyti, ar bent jau aš negirdėjau.

Aišku, dabar kamuoliukas turėtų būti Vilniaus miesto savivaldybės pusėje. Ji, jei rūpintųsi miestiečiais ir jų gerove, kaip minimum turėtų reikalauti iš REIT‘o ženkliai mažinti užstatymo intensyvumą. Bet, žinant, kas dabar valdo Vilnių, kaip tai turiu mažai abejonių, kad patvirtins viską su vėjeliu.

Patys matote, kad tai, apie ką rašiau prie Seimo rinkimus, jau pildosi. Ir tai, patikėkite, tikrai nieko gero.